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土地使用权70年到期后应无条件顺延
来源:经济晚报

1月初,因上海市在《国有建设用地使用权出让预申请须知》中规定期满后"无偿收回"及"出让人收回并补偿相应残余价值",土地使用权的70年大限问题再度引起热议。

1月17日,上海市规划和国土资源管理局在其网站上刊登声明,对相关条文做出澄清说明。声明称,上述"无偿收回"及"出让人收回并补偿相应残余价值"是针对出让期限届满、土地使用者申请续期未获批准的情形。

对此,中国社会科学院法学研究所研究员、法学教授孙宪忠表示,建设用地使用权、房屋所有权是公民依照《宪法》、《物权法》所享有的基本权利。任何扩大、减少或限缩公民基本权利或者对公民基本权利附加条件的规范性法律文件的制定,都属于立法权的运用。

根据《立法法》对于立法权限的规定,这种涉及公民基本权利的法律,必须由全国人大制定,国务院和地方人大都无权就此立法,更遑论地方政府及其部门。上海市有关部门的规定,实质上是限制公民基本权利的立法,从《立法法》的角度看,显然是违法的,也是不正当的。

"从法律技术上来说,建设用地使用权、房屋所有权是《物权法》上的问题,而非《合同法》问题。利用合同的手段解决《物权法》问题,也是不科学、不合理的。"孙教授说。

作为我国著名的民法学家,孙宪忠当年亲身参与了《物权法》的制定。他回忆说,对于住房涉及的土地使用权70年到期后怎么办的问题,当时就有很大的争议。因此,《物权法》149条进行了模糊处理,只是笼统地规定"住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期"。

孙宪忠认为,"自动续期"至少说明法律上并没有规定到期后收费,住宅建设用地使用权期间届满的,应该无条件顺延。

其理由在于:一方面,从国际商品房市场价格上看,我国公民购买商品房的资金,可以在发达国家以同一价格买到拥有完全所有权的房子,没有理由在中国只能买到一个有期限的使用权;另一方面,从社会主义地权道德来看,土地公有制的最终目的是让人民享受土地带来的利益,而不是一次次向人民收取土地出让金。(马建忠)

◎质疑

所有开发商都在欺瞒?

记者看到上述上海市做法这个报道,首先感到奇怪:因为如果存在"70年满后房子收回"这一规定的话,那么现在开发商卖房子就变成了"借鸡生蛋",把租来的东西直接卖给你,这在法律上是说不通的。最起码,在购房者和开发商签订的售房合同上,应该有这个"70年后收回"的条款提醒,否则就是无效合同。难道所有的开发商都涉嫌欺瞒诈骗?

全国只有上海独有?

上海作为一个开发前沿城市,难道会带头作出这种看似是向上世纪"倒退"的规定?记者又查看了上海市国土部门的说明。上面提到,这一规定的依据是《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、第二十八、第二十九三条相关"土地出让限期届满"的条款。那这三个条款是否是上海市的"地方条款"呢?记者随即又查阅了包括南京、北京、广州等多地的《国有建设用地使用权出让合同》范本,发现都有这三个条款,文字叙述一字不差。这就说明,这个所谓"挑战物权法"的规定,并非是上海一地独有。

◎解惑

确实不是"挑战物权法"

记者查阅到,2008年《国有建设用地使用权出让合同》出台后,国土部土地利用司参与合同制定的几位官员和专家就曾发表过《以规矩成就方圆--国有建设用地使用权出让合同示范文本详解》的文章,对此进行了一定的解释。 按照这篇权威文章的解释,出台这个新版合同,本来目的就是去适应《物权法》的。

据了解,最初关于"届满收回"的法规,是1990年实施的国务院55号令第40条规定:"(土地)出让年限届满,出让方有权无偿收回土地使用权,地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得",由于当时商品房制度还没实施,房子都是公家的,所以这个规定简单规定"全收回"。

而随着商品房制度的建立,经过历次修订的《城市房地产管理法》取消了55号令"连房带地全收回"规定,做出了"必须提前一年申请续期"的规定。但这一规定没有区分"住宅用地"和"非住宅用地",而且对"未申请续期"或申请续期未获批准的情况下如何补偿,没有任何提及。

2007年10月1日起实施的《物权法》对此作了进一步明确:"住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。""非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。"

所以,这相关届满后土地如何续期的"三条款",恰恰是根据《城市房地产管理法》、《物权法》,结合《合同法》的基本原理作出的,虽然说确实还留了漏洞,但说它"挑战物权法",并非事实。

http://house.focus.cn/news/2011-01-20/1172175.html

孙宪忠