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王家福、孙宪忠:《物权法》解读——这部法律究竟离我们有多远?
历经全国人大常委会从一审到七审,从向社会全文公布征求1万多条意见到专门召开100多次座谈会、立法论证会的物权法3月8日提请十届全国人大五次会议审议并通过。

物权法到底应该以保护私有财产为主,还是以保护公有财产为主?住宅建设用地使用权期满,我们的房子怎么办?小区车库、车位归谁所有?对这些与十三亿人的利益息息相关的重大问题,物权法给出了答案。

中国物权立法:依据宪法精神体现宪法原则

仔细研读目前的物权法,不难发现,中华人民共和国宪法精神以及确立的有关原则,在物权法相关条款中得到了充分、全面的体现。

物权法第一条开宗明义,“为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法”。

宪法规定“国家实行社会主义市场经济”。全国人大代表、中国政法大学校长徐显明表示,中国特色社会主义物权制度是由社会主义基本经济制度决定的,所有权是所有制在法律上的表现,是物权的核心和基础。制定一部具有中国特色的物权法,必须全面、准确地体现社会主义的基本经济制度。

■加强国有资产保护

现实生活中,公共财产受到的侵害比较严重,物权法明确规定:“国家在社会主义初级阶段,坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度”,“国家巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展”。

“目前的物权法从多方面强化了对公共财产的保护。”有关法律专家指出,物权法一是规定“法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。”并确定了哪些财产属于国有财产,防止因归属不明确而造成国有财产流失。二是规定“法律规定专属于国家所有的不动产和动产,任何单位和个人不能取得所有权。”三是规定“国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”四是规定:在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有资产损失的,应当依法承担法律责任。五是规定:履行国有资产监督管理职责的机构及其工作人员,“滥用职权,玩忽职守,造成国有资产损失的,应当依法承担法律责任。”物权法的这些规定,充分体现了宪法关于加强对社会主义公共财产保护的精神,具有重要的现实意义。

■平等保护一切市场主体

物权法规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”中国社会科学院法学所研究员孙宪忠说,它体现了对不同物权主体实行平等保护的原则,也体现了现行宪法的精神。

“物权法规定平等保护,是由市场经济的特点决定的。”中国社会科学院学部委员、民法学家王家福说:“市场经济要求市场主体享有相同的权利、遵循相同的规则、承担相同的责任。如果市场主体不平等,我国的市场经济肯定就没法搞。”

■依据宪法规定,国有财产由国务院代表行使所有权

物权法还规定:“国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的,依照规定。”

全国人大常委会法工委主任胡康生说,根据宪法规定,全国人民代表大会是最高国家权力机关,国务院是最高国家权力机关的执行机关。全国人民代表大会代表全国人民行使国家权力,依法就关系国家全局工作的重大问题作出决定,而具体执行机关,应当是国务院。

胡康生同时表示,我国现行土地管理法、矿产资源法、草原法等法律,均明确规定由国务院代表国家行使所有权。因此,物权法规定由国务院代表国家行使所有权,与现行的管理体制相一致。政府行使国家所有权,应当依法对人大负责,受人大监督。

坚持正确的政治方向,从中国国情出发,以宪法为依据,历经多次修改,全国人大常委会始终坚持科学立法、民主立法,物权法逐渐完善、成熟。

充分体现坚持

社会主义基本经济制度

“国家在社会主义初级阶段,坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。”3月8日提请审议的物权法把宪法规定的社会主义基本经济制度和党的十六大提出的两个“毫不动摇”作为物权法的基本原则,贯穿并体现在整部物权法的始终。

全国人大法律委员会委员李连宁说,中国特色社会主义物权制度是由社会主义基本经济制度决定的。所有权是所有制在法律上的表现,是物权的核心和基础。

目前的物权法充分体现了国家基本经济制度。物权法在经过全国人大常委会二审、三审时,许多常委会组成人员提出,物权法必须体现公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。在向社会公开征求意见时,许多群众也提出了这一建议。

全国人大法律委员会研究认为,从中国的国情和实际出发制定物权法,首要的问题是必须全面、准确地体现我国公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。只有这样,才能制定出一部具有中国特色的社会主义物权法。

全国人大法律委有关负责人介绍,物权法根据这些意见,将维护国家基本经济制度作为物权法的立法目的,增加了有关社会主义基本经济制度的内容,明确了国有财产的范围和归属、国家所有权的行使和国有企业的物权等,以维护国有经济在国民经济中的主导地位;明确了集体财产的范围和归属,以保障集体经济的发展;明确了私人所有权的范围和对私有财产的保护,以鼓励、支持和促进非公有制经济的发展。

五次审议时,有些常委会组成人员提出,物权法有关基本经济制度的规定不够集中、鲜明,应当把它作为基本原则写入“总则”。物权法吸纳了这一意见,将“总则”第一章章名从“一般规定”改为“基本原则”;在第一条就鲜明地指出制定物权法的目的就是“为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权”;并将有关基本经济制度的规定移到第一章,使有关基本经济制度的规定更加集中。

确立公私财产

平等保护原则

物权法到底应该以保护私有财产为主,还是以保护公有财产为主?这曾经是物权法在全国人大常委会审议、修改过程中争论的重大核心问题之一。3月8日提请审议的物权法给出了答案。

目前的物权法规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”中国社会科学院法学所研究员孙宪忠说,这一规定,体现了对不同物权主体实行平等保护的原则,也体现了宪法的精神。

在物权法修改过程中,有人认为,国家和其他民事主体不是平等主体,对他们的财产不能平等保护;也有人认为,物权法是私法,首先应保护私人财产,按照先私人、再集体、后国家的顺序加以保护。

宪法规定,“国家实行社会主义市场经济。”公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生分析指出,在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护,就不可能发展社会主义市场经济,也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。

“坚持社会主义基本经济制度与对国家的、集体的和私人的物权给予平等保护是有机统一的。”胡康生说。在财产归属依法确定的前提下,作为物权主体,不论是国家、集体,还是私人,对他们的物权也都应当给予平等保护。否则,不同权利人的物权受到同样的侵害,国家的、集体的应当多赔,私人的可以少赔,势必损害群众依法创造、积累财富的积极性,不利于民富国强、社会和谐。

专家表示,物权法讲的平等,包括三方面的内容:一是各种市场主体对相同的物权享有同等的权利;二是适用相同的市场交易规则;三是当其物权受到侵害时,侵权人应当承担同样的民事责任。

公私财产平等保护原则在物权法中通过具体条款充分体现。物权法第五章专门规定了国家、集体和个人所有权。物权法规定,“法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。”“国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”“城镇集体所有的不动产和动产,依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利……” 。

“有恒产者有恒心。”对于私人财产的保护,物权法规定,“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”“私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”专家指出,国家保护的私人财产,当然是合法的财产,非法取得的财产非但不受法律保护,还要承担相应的法律责任。

全国人大代表、中国人民大学法学院教授王利明对物权法确立的平等保护原则给予评价:这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要,是多种所有制成分共同发展的前提。失去了平等保护,就失去了共同发展。平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定,真正体现了社会主义的特色。

国有财产禁止侵占、哄抢、私分、截留、破坏

物权法规定,国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

针对现实生活中国有财产受到严重侵害的突出问题,物权法强化了对国有财产的保护。物权法规定,“法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的,依照规定。”国有财产包括:属于国家所有的自然资源,属于国家所有的基础设施,国家机关和国家举办的事业单位的财产等,并规定国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。

物权法还对监管不力造成国有财产流失的单位和工作人员设置了“高压线”:履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值,防止国有财产损失;滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。

在设定财产担保上,物权法也对公共财产和公益设施设定抵押担保作了限制和禁止。“土地所有权不得抵押;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”不得抵押。

物权法还对集体所有财产进行了规定,厘清财产范围和权利边界。物权法规定,集体所有的不动产和动产包括:法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;集体所有的其他不动产和动产。

保护被征地人权益细化征收补偿规定

征收集体所有的土地和城乡居民的房屋,关系广大人民群众的切身利益,社会普遍关注。3月8日提请审议的物权法对征收补偿问题作了规定。

物权法明确规定:“国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”

依据宪法,物权法规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时,物权法对征收补偿的原则和内容作了规定。

物权法规定:征收集体所有的土地,应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,并足额安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。“这个规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。”全国人大代表姚天恩对规定表示赞许。

物权法还明确规定,“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”

对于人们关心的具体的补偿标准和办法,全国人大常委会法工委负责人表示,由于各地的发展很不平衡,具体的补偿标准和补偿办法,由土地管理法等有关法律依照物权法规定的补偿原则和补偿内容,根据不同情况作出规定。

针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为,物权法明确规定:“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的,要依法承担法律责任。

农民土地承包期

届满可继续承包

3月8日提请审议的物权法为承包土地的农民带来了好消息:土地承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定可继续承包。

目前的物权法规定:“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”

全国人大法律委有关负责人指出,为严格控制农用地转为建设用地,切实加强土地调控,制止违法违规用地行为,物权法规定:国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。

据了解,在物权法审议过程中,对土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押能否放开,一直存在不同意见。有的赞成物权法的规定,有的认为应当放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押,以缓解农民贷款难。

全国人大法律委经同国务院法制办、国土资源部、农业部等部门以及专家学者反复研究,最终达成共识:目前,我国农村社会保障体系尚未完全建立,土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本,从全国范围看,现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押条件尚不成熟。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策,并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地,物权法规定:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

保护“阳光权”

几年前鲜为人知的“阳光权”,如今已成热门词汇,频见报端。3月8日提请审议的物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出了明确规定。

物权法明确规定:建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物,弃置固体废物,施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

一段时间以来,一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞,使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准,遮挡相邻建筑采光;有些开发商违规施工,造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致,超规划建设,导致新建住宅楼层数过高,影响与其相邻建筑物的采光;还有些人为了得到更多的居住便利,私搭乱盖,影响相邻建筑采光。

物权法指出,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。

业主有权更换物业

物权法明确指出,对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人,业主依法有权更换。

短短十几年间,物业服务机构从无到有、从小到大,已经成为覆盖面广,对群众生活产生重要影响的行业,而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。

这次提请审议的物权法对业主和物业服务机构之间的关系作出明确规定:业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人,业主依法有权更换。

物权法还指出,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人,改建、重建建筑物及其附属设施等事项。

住宅建设用地使用权期间届满自动续期

70年后住宅建设用地使用权期满,我们的房子怎么办?有人说,国家可以依法收回,只给房主一点补偿金。许多百姓为70年后自己住宅的命运焦虑不已。住宅建设用地使用权成为物权法公开征求意见时百姓关注的焦点话题之一。

安居方能乐业。3月8日提请审议的物权法规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”

建设用地问题事关国计民生,物权法设专章对建设用地使用权进行规定。为了切实加强土地调控,制止违法违规用地行为,物权法规定:严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

物权法还明确了关于建设用地使用权人的权利:建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。

不动产统一登记

办房产证将更快捷

房产证难办,是现在许多购房者共同面对的问题。主要原因是,办理房产证,需要面对十分繁琐的手续,需要跑国土、房管等多个部门,办理中途往往还要补充各种资料。

针对房屋产权登记这样的土地以及建筑物等土地附着物不动产登记,3月8日提请审议的物权法明确规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

专家指出,不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则,在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。物权法经多次审议、反复修改,最终确立了不动产统一登记制度。

据了解,目前按照法律规定办理转让和抵押的登记机构有十几个部门,既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题,又不利于登记制度的健全。

有鉴于此,在审议物权法时,有些全国人大常委会委员提出,应当明确对不动产实行统一登记,尽量节省当事人的时间,减轻当事人的负担。全国人大法律委员会采纳意见对物权法进行了相应修改。

同时物权法规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依法应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。

此外,物权法还根据权责平衡的原则,明确了登记机构的义务:“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”

登记费用问题也是群众关心的话题。为此物权法规定,不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。有关人士表示,这将有利于规范不动产登记中的收费行为,防止通过登记收费搞“创收”。

明确车库、车位归属

随着住房制度改革和高层建筑物的大量出现,住宅小区越来越多,车库、车位归谁所有的问题逐渐成为老百姓关注的焦点。

3月8日提请审议的物权法提出,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

全国人大常委会法工委副主任王胜明说,现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足,占用共有的道路或者其他场地作为车位,因此物权法有针对性地规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

全国人大常委会法工委有关负责人介绍,车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用,它一般都是由业主专有和专用的;而且在买房过程中,通常都是和开发商约定,这些约定可能是出售、出租或者附赠。目前物权法对车库问题的规定是由当事人约定;对于占用公用道路和其他公共场地的车位,物权法则规定为共有。

来源:浙江省财政厅网站2010-05-20 20:29