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不动产登记的公开性与反腐查询的关系问题

按照物权公示原则,不动产登记簿应该具有公开性。目前关于不动产登记条例征求意见稿的讨论中,我国社会出现了对这个“公开性”的含义不了解甚至误解的观点。这些观点主要有二:一是要求不动产登记的资料要向社会所有的人公开,要许可人们自由地查询他人的房产;二是把不动产登记和反腐败立法相联系,要求该条例能够发挥监督官员房产拥有情况的作用。这些观点有内在的联系,在社会上有相当的呼声,因此必须予以阐明,否则会妨害不动产登记条例的顺利出台。

首先应该说明的是,什么是不动产登记“公开”。我国《物权法》第十八条规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应该提供。”所以,这个“公开性”的含义,就是指不动产登记簿不是国家的保密档案,不能禁止民事主体了解;恰恰相反,它许可权利人、利害关系人查询、复制。《物权法》之所以要建立这一制度,是因为要保障物权变动过程中涉及的相关利害人的交易安全。比如,如果一个人要向他人交付其房屋的所有权,那么他就应该向所有权的受让人知悉其房屋所有权的存在;而受让人知悉房屋以及所有权存在的最佳方法,就是查询不动产登记簿上记载的房屋以及所有权的状态。再如,如果一个人要在一桩不动产上设定抵押权,那么就应该让有可能来买这个不动产的人、或者其他的债权人知悉这个抵押权的存在,否则对可能的购买者或者其他债权的利益会造成严重损害。也就是这样,不动产登记立法中就必须建立不动产登记簿的查询制度。我国《物权法》所说的登记资料的“公开”的含义就是如此,它仅仅限于利害关系人的查询。

所以我国社会必须了解,只有和不动产的权利人发生交易的人,也就是法律上所说的利害关系人,才能够查询相关的不动产登记簿。不涉及交易的人,不必要知悉不动产登记簿的记载,也没有权利查询不动产登记簿。因此,公开的对象不是社会所有的人,不能任何人都可以随意地知悉别人的财产权利的状态,个人的财产,对一般社会大众而言还是具有一定的私密性的。在现实生活中,立法必须防止利用不动产登记簿的公开性规则扰乱甚至损害民众生活安康私密的现象发生。

通过这些分析,可以清楚地看出,不动产登记簿公开性,和我国社会一些人理解的“公开”的含义有相当大的不同。首先我们应该指出的是,那些要求将不动产登记簿记载的内容充分上网“公告”、要让社会所有的人都知道的观点是不正确的。依据法理。公告必须是与公共利益有关的事项,公告的结果是要大家都知道,以防止损害公共利益的现象发生。不动产登记簿记载的内容是个人财产权利,没有必要予以公告。

其次,我们要指出的是,那些要求利用不动产登记簿的公开性来实现“阳光立法”的功能、达到限制甚至惩治官员腐败的要求,也是难以得到支持的。我国社会一些人包括媒体炒作的“以人查房”和“以房查人”的话题,都是一种误解。从国际经验看,阳关立法内容很多,其中之一就是要求官员公布其财产,以方便社会监督。这些立法是专门针对官员的立法,属于官吏立法,和不动产登记立法不在一个体系之内。不动产登记立法属于财产立法,不论官员还是民众,其不动产财产都要纳入登记,但是阳光立法只能针对官员,不能针对一般民众。法律可以要求官员公布其财产,但是不能要求一般民众也公布其财产,不能因为立法给一般民众的财产私密造成侵扰。所以,不能把不动产登记簿纳入到“阳关立法”的范畴之内。另外我们要知道,阳关立法是非常强力的法案,国家司法部门可以依据阳关立法行使非常强大的权力,不要说像不动产登记簿这样具有一定公开性的官方档案,即使是在法律上处于“保密”原则保护下的个人存款资料等,只要是涉及官员腐败的,国家法制机构都可以查询。如果一个关于涉及腐败,那么,国家司法力量不论是以人查房还是以房查人,依据阳关立法都是畅通无阻的。所以,关于预防腐败惩治腐败的阳关立法,不会因为不动产登记立法没有规定相关官员的条款而受到任何的妨害。这样我们就会明白,在不动产登记立法中规定这些官员房产的条款不但是没有任何必要性的,而且还可能会对一般的民众利益造成侵扰。阳关立法建立的官员财产公布的制度,必须规定什么样的官员,依据什么样的程序申报这样的规则。可是,不动产登记簿上从来不会记载某某人是什么官员。所以要求不动产登记承担阳关立法的职能,这在立法上也是完全无法实现的。

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